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明股实债是市场的选择 并不影响房地产基金发展

2013年04月17日 14:02 来源: 金融界基金 【字体:

  明股实债是市场的选择 并不影响房地产基金发展

  金融界基金:那也蛮多的,那我们接着下一个问题,就是因为刚才您也讲到了,像我们刚才讲的这种行业,有些基金公司,它发行基金比民间借贷要低,就有人指出这相当于是一种变相的借债,您对这种观点是不是赞同呢?

  陈义枫:这样的,明股实债的问题,就是说它的投资模式的问题,我个人认为这不成为一个问题,这只是一种现状。

  为什么呢?首用什么方式去投资,它是以有利为原则,符合市场需求的原则去确定它的投资模式,你需要我这种模式,你不止是需要钱,你还需要一种某一类钱,你更愿意用债权类的钱,那我就给你债权类的钱,债权类的钱也更有利于控制风险,投资者也希望赚一个确定的收益率,既然大家都乐意你说这不好吗?这个风险更可控,交易更容易达成,交易条款更简单,投资者更乐意,他乐意我才能够卖出去,基金才能发行,各方都喜欢这种东西。当然你说这个模式能不能永远做下去?不一定,什么时候这三个轮子中某一个轮子转不动了,它可能也会变的。如果投资者不喜欢固定收益了,那没办法,我们搞浮动的,投资者现在喜欢的是固定的。如果开发商喜欢浮动的,那我也得给它浮动,大开发商像万科他们,要求基金跟它共担风险,它也愿意分一部分开发利润;而大多数开发商还是愿意固定的,他不太愿意拿它的开发利润出来分享;中等规模的企业道德风险又比较高,固定收益比较容易控制。固定收益基金有一系列的内在合理性,所以我认为不存在是不是符合科学的问题。

  再看美国的地产金融,也有一类叫做抵押型基金,它就是放抵押贷款,它募集资金拿去放抵押贷款,你说它是不是跟我们固定收益基金一样?它甚至还可以拿来买地产公司的企业债,其实也是间接放款贷,这是美国REITS的一种类型。它的比例大概10%都不到,它的比例低是因为需求量小,那我们的需求量大我们的比例就高,这个很正常。我们也许是固定收益的在90%,浮动的10%,跟美国的比例不一样,因为行业的需求不一样,这个无可厚非,所以名股实债这个不是一个问题,它只是现阶段的一种现象。

  金融界基金:就是由市场需求决定的?

  陈义枫:对了,存在即合理,我们应该去想想为什么会这样,这是市场的一个纯自发的状态,我觉得这个问题不是问题。

  金融界基金:即便以后发生变化也是这个需求发生了变化?

  陈义枫:对,它的内在机制变了,它的结果就会变,这个是很正常的,我再讲一句,就是美国的地产基金相当大一个比例是持有物业并长期拥有这个物业,通过收租金来支付投资收益,在中国现在几乎等于零,在美国最多的也不是股权型基金,是持有物业型基金,这种在中国几乎没法做。

  金融界基金:这也是由国情决定的?

  陈义枫:它是产业环境和金融环境两个环境共同决定你的基金的模式,产业环境就是房地产行业的这个产业环境,包括它的租金回报率等等,金融环境是包括金融生态,包括投资者的需求都是金融环境,都共同决定这个基金投资的模式,所以这个问题咱们明白了,但是它不是一个问题,它只是一个现象,可以分析它。

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