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国五条影响有限房地产基金趁势崛起

2013年04月17日 14:02 来源: 金融界基金 【字体:

  国五条影响有限房地产基金趁势崛起

  金融界基金:国五条最近也特别火,发布细则之后,反倒二级市场的房地产股票还都在涨,市场认为这个调控可能没到位,调控肯定还会继续,调控的深入,您觉得对房地产基金来说,我们的风险和机遇各是什么呢?

  陈义枫:首先我对地产行业的后续的判断,我认为是“白银时代”,什么意思呢?我认为地产价格走势是横盘振荡的,横盘的中枢可能还是缓慢上升的,听起来好像是主观愿望,其实是博弈的结果,为什么这样说呢?中国的地产还有五大上升动力依然存在,首先经济的持续发展,国民收入提高,购买力提高,第二是深度的城市化,人口集中和迁徙,农村到城市里。第三是货币的持续超发,超发货币就是通货膨胀。第四个是土地供应受到限制,中央卡指标,地方要待价而沽。第五个就是老百姓的投资渠道不畅,买房成了一个投资出口了,买房风险总比股票低点。

  有了这五大上升因素之后它就会涨了,但是中央政府又担心系统金融风险,会打压,那么很多人说打压没办法,打不下来,没招了,不对!这是多头的观点,它的手段有很多,它的力度可以无穷大,它还有很多招没有用呢,他如果跟你说不准做按揭了,你还能买楼吗,根本买不了,立刻就垮掉,所以呢,它有大把的手段在后面等着,那么下面是不断的上升,上面是有强大的打压力量,那结果是什么呢?哪一个力量是主导?打压的动机是什么?这就很关键了,我有很多力量,我用多少力量来打呢?用多少力量来打取决于它的调控目标,调控目标是什么,价格平稳,成交活跃,投资平稳,保GDP。只要你价格不涨你疯狂投资我也不在乎,所以它的目标是价格可控前提下的良性发展,还是要发展的,它不会打死掉,它有很多力量不用。该用多少用多少,他就来跟你玩捉迷藏的游戏,玩翘翘板的游戏,你下去我就放松点,你上来我就打重点,所以我认为政府的主观愿望会演绎成为市场的客观现状,它是有内在逻辑联系的,不仅仅是主观,主观会变成客观,因为有一系列的力量传递机制,传递到成为一个博弈各方的交集。

  地产行业是如此,那国五条有什么影响呢?是这个横盘振荡的一段波澜而已,它没什么出奇之处,如果你再涨它再出,你跌了我就执行从宽,你涨多了我就再来五条十条,也就是说国五条也是承上启下的,它也留了很多接口,留了很多金融调控的空间,所以说国五条不是一个标志性事件,它是调控长河中的一朵浪花,我这个判断已经有一年了,我一年前就这样判断的。横盘振荡略有上升,所以买楼可以保值,可以抗通胀。

  对地产基金有什么影响,恰恰我说过了,横盘振荡就是不会垮掉,那如果我打五折来抵押贷款你说会有风险吗?不会有风险,所以横盘振荡就是稳定的产业环境,稳定的产业环境就是固定收益类基金的最佳环境,这个时候做股权类基金还不是最好的,土地不会大涨,但是我做固定收益,我要的是收益有保障,我不需要高收益,高收益跟我没有关系的,恰恰是固定收益类的基金需要的这个高度的稳定性,在横盘振荡的这个行业格局里头能够实现,我就只管做大就行了。当然大者更大,强者做大,弱小者会被挤兑掉。刚才讲的是行业的总体走势,而竞争格局是汹涌澎湃的,所以一定要选择好的交易对手,但这个行业总体是非常可靠的。

  金融界基金:那有没有什么风险呢?就是国五条对房地产基金的风险?

  陈义枫:我认为没有,我认为是利好,它不仅仅是控制住一个横盘振荡的行业格局,它还催生了这个更大的融资需求,它调控力度越大,因为横盘振荡是目标,手段越重开发商就会越来越资金紧张。我们甚至还可以多要一点收益,可以给投资者反馈多一些回报,应该是利好的,没有什么利空。

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