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房地产基金应注重流动性

2013年04月17日 14:02 来源: 金融界基金 【字体:

  房地产基金应注重流动性

  金融界基金:那我们就最后一个问题,最后一个问题就是因为我们知道我们德信资本算是很早,十年前好像就已经开始在做了。

  陈义枫:03年开始做地产金融。

  金融界基金:对,早期的房地产基金了,就是想了解一下目前咱们公司这边产品的情况是怎么样,然后近期有没有发产品的计划?

  陈义枫:我们一直都在发产品,我们公司的官网上面都会披露正在募的和即将募的基金产品,都有公告。现在两款正在募,有一款月底前会启动。

  金融界基金:我们这个产品的特点是都有一些什么?

  陈义枫:我们的特点是这样,首先我们讲投资策略,因为产品特点源于投资策略,我们的投资策略第一是投资省会和计划单列市以上的城市,经济实力比较雄厚的城市,能够吸附周边的产业资源。

  第二我们是要求做区域龙头开发商,在你这个大城市里头你是前几位,年收入在二三十个亿以上。

  第三就是我们会综合考虑业态和区位,要求投资标的是高流动性的物业,比如住宅,在大城市的住宅在城区就可以了,如果是写字楼那就得在CBD,如果是临街商业,那就得在核心商圈里。

  这是我们的投资策略,那我们的风控理念是“确保安全性,注重流动性,平衡收益性”,确保安全性就是说保障措施要足够多,但是这一条还不够,很多同行这一条就够了,所以它会吃苦头,他会吃这个兑付不了的苦头,我们在确保安全性的前提下会注重流动性,怎么叫注重呢?就是围绕流动性来设计方案,来选择交易对手,来尽可能地提高流动性,我刚才讲的这个投资策略里头,每一条都是为了流动性,比如说大城市、好的区位和业态组合、大的开发商等等。如果还不够,我们就引入外部流动性的增强机制,比如说找大型国有担保公司来担保,虽然我们已经有抵押,但是它担保可以使我的流动性提高,如果到期了它楼没卖出去,你给我垫一下钱,我这边还是要及时兑付,流动性是我们公司的基金管理的核心诉求,这点我们是想的很透,很系统地在推行,平衡收益性就是我们要推出高性价比的产品,而不是一味提高收益率,安全性高,流动性高,收益率可能会温和一点,但是总体的性价比高。收益不能单独来看,要跟前面两个性综合来看,高性价比就可以了。

  我们的产品目前为止多数是固定收益,但是我们也有少量的夹层基金,就是股债结合,股债结合的模式我们是和上市的一线开发商合作,要么是把钱投给它,以他为主,上市公司自我约束比较强,成本核算比较透明,不会说赚了钱我们得不到;还有一个就是说有些小的开发商拥有优质地块,我们会联手一线开发商共同去操盘,我们不独立操盘。我觉得开发商的那些能力有一些我们还不具备,比如说搞定政府关系,那我们结合一线开发商,跟一线开发商合作。

  另外就是我们的产品应该说单体规模都还不小,两三个亿到十几个亿一个项目。都是大城市大开发商,我们一般跟一个开发商开始合作之后感觉好就会长期持续合作。

  金融界基金:目前大概有多少支产品?

  陈义枫:累计发行的超过十支了,我们好多是已经封闭的,正在管理阶段,我们存量三十亿出头,今年我们目标是新增三十亿规模,所以在年底我们管理的资金规模应该会突破50亿。

  金融界基金:那您刚刚讲了我们这个相应的核心竞争力就是一个流动性,是风控的理念?

  陈义枫:是,我们风控的核心理念就是注重流动性。

  金融界基金:那这个东西如果在未来的竞争中,我们这种优势应该如何保持呢,这个东西是不是具有不可复制性。

  陈义枫:第一你得有水平,第二你得愿意,因为我提高流动性,我这个高流动性产品,我的开发商就得是大开发商、好项目,那它就会压低融资成本,我就会赚更少的钱,我又把大部分利润给了投资者,我管理公司赚的很少,我是以薄利为代价的安全和多销,那不是人人都愿意的,所以我说自律得能够克制自己的暴利欲望,这不容易的,所以金融无专利,但金融需要很强的自律,少赚钱也是自律,我们赚的钱是业内最薄的,应该这样说。所以我们的产品的性价比最高,我的收益率给投资者的也跟别人差不多,可是我的开发商是大开发商,好项目,得压低收益,那我压就压我自己的,投资者少他就不买了,所以这一点呢,应该说就看别人是不是有我这种理念,但是我看不容易。孙子兵法讲“先为不可胜,以待敌之可胜”,就是说我自己确保不要出问题,等行业出问题我们就有机会发展,不是说我巴不得同行出问题,不是这样,是他的投资策略如果太激进,使得它很可能会出问题,到那时稳健的投资理念才能体现出优势来。

  金融界基金:如果发生问题的话,机会就归稳健的机构,现在就得少赚钱。

  陈义枫:就是我们保持一个稳健的态势。稳健和做大规模,用规模来支撑我的品牌,规模跟业绩,这个业绩不是收益率,是优良的记录,大的规模,良好的兑付记录就是品牌,有了品牌别人没有,那我就划算了,投资者都买我的基金了嘛。

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