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德信资本陈义枫:无惧调控 房地产基金将迎来黄金发展期

2013年04月17日 14:02 来源: 金融界基金 【字体:

德信资本陈义枫

  金融界基金讯 2013年年初,楼市回暖,地王迭出,伴随着开发商在各地攻城略地的,还有正在蓬勃发展的房地产基金。住建部政策研究中心报告显示,2011年人民币房地产私募基金总规模已达千亿元,近两年来,房地产基金行业出现了大量的新进入者,行业规模快速扩张。

  楼市调控、资金紧张刺激了房地产私募基金的狂飙突进,它一方面纾解了开发商的融资难题,另一方面成就了金融机构和投资人掘金房地产行业的梦想。对于房地产基金,普通投资者仍相对陌生,金融界网站基金频道有幸邀请到深圳德信资本董事长陈义枫做客金融界网站,请其就房地产基金的行业现状,及存在的投资机会等与广大投资者进行分享。

  深圳德信资本董事长陈义枫在接受金融界基金频道记者采访时,指出行业新兴,难免泥沙俱下,目前有个别经验不足、急功近利、心态不正的机构可能制造有瑕疵产品推向市场,未来可能会出现兑付难题,对整个房地产基金行业产生冲击,树立品牌、建立口碑、加强行业自律已迫在眉睫,2013年将是房地产基金品牌元年,也是母基金的元年。比较领先的机构会着力打造品牌,打造品牌能够在它的交易对手面前展示出它的实力和信用,它就可以做大做强。

  谈及国五条的市场影响时,陈义枫认为国五条不是一个标志性事件,它只是调控长河中的一朵浪花,而房地产调控客观上促进了市场的相对稳定,对于房地产基金而言,却是一个发展良机。

  行业虽然将迎来发展的黄金期,但风险也不能忽视,陈义枫认为当前房地产基金存在最大的风险就是行业品牌正处于建立期,自律意识仍有不足,未来几年或将迎来行业洗牌。

  以下是对话文字实录:

  2013年是房地产基金品牌元年也是母基金元年

  金融界基金:在调控严厉的情况下,房地产基金反倒越发活跃,当前市场房地产基金的发展状况如何?对于当前行业局面,您是如何看待的,未来行业走向将如何?

  陈义枫:首先我是非常乐观的,也坚定看好房地产金融、地产基金行业未来的发展,我认为房地产基金行业将步入黄金十年,这是去年10月19号在上海的一次论坛上面我提出来的看法,目前已成为行业共识了。黄金十年是借用以前房地产行业的黄金十年的概念。地产的黄金十年是得益于土地红利,这种制度性的机会已经基本没有了,我认为地产行业告别黄金十年,进入白银时代,开启了地产基金的黄金十年,前面三年是铺垫、萌芽,目前进入高速发展期,这是我对这个行业的一个总认识,广阔天地,大有作为。到去年年末,总体规模大概两千亿左右,这是一个大致判断,没有精准的统计。过去这几年,地产基金每年的存量都应该是翻倍甚至更高速度增长。

  金融界基金:主要是因为房地产现在已经进入了一个成熟稳定期,所以房地产基金反倒会更好,是这个原因吗?

  陈义枫:可以这样理解,因为是地产行业的调控一定意义上就是金融的调控,主要针对的是有牌照的主流金融机构,我们可以叫创新型金融机构,也可以叫非常规的金融机构,因此在调控中我们就获得一个政策套利的空间,你调控不调我只调它,在调控背景下,基金投资安全性很高,又能够获得比较高的收益率,主流金融机构不能介入,就使得我们可以获得这样的高收益、低风险的投资机会,你知道高收益低风险是不合乎市场规则的,那么是政策催生了这种机会,我称之为“政策套利”。

  有这样的高性价比的投资机会是因为资金需求很旺盛,我们是资金供给方,我们是投资者,所以我们就能够提出高性价比的要求。与此同时,这几年的信托产品还有银行理财产品培育了一大批追求相对高收益的,又认可固定收益类产品的投资者,我们基金的资金供给端也很旺盛。

  综上所述,资金的供求两端都比较旺盛,那么未来十年我们认为房地产行业是白银时代,房地产行业仍然是一个回报率比平均利润率略高的行业,而且我认为楼价应该是稳定,横盘振荡的走势,横盘振荡就使得我们的投资者安全有保障,不是超高收益率但起码是有较高安全度,所以这种行业环境有利于地产资金的持续扩大规模,地产行业获得超高收益我们不一定能够分得很多,但是它只要没有系统性风险,我们就可以放心大胆地做大投资规模,所以从供求两个角度讲,我觉得这个地产基金应该是进入了快速扩张期,是有产业环境作为支撑的。

  当然这个行业的发展也离不开这个行业的参与主体——基金管理公司,乃至它的从业者,团队需要不断锤炼,逐渐成熟。我们认为2013年应该是房地产基金的品牌元年,什么叫品牌元年呢?就是说有积累的,有领先优势的机构会着力打造品牌,打造品牌能够在它的交易对手面前展示出它的实力和信用,它就可以做大做强。行业的升级发展还是取决于领先者,取决于这个领先群体的能力。我认为2013年应该是领先群体提升能力,发挥能力做大规模的时候,所以今年应该能够出来一些越来越有知名度的地产基金管理机构。同时今年也还是母基金的元年。母基金就是集合更大数量的投资者的资金,先形成一个机构投资的力量,再去鉴别和选择并投入到具体的基金里面去,母基金这种业态的兴起,也会进一步优化地产基金这个行业的生态环境,助推它的快速发展。我们公司也是在业内最早一批参与发起母基金的机构,今年1月22日在北京我们跟全国工商联房地产商会会长、秘书长、全国房地产基金联盟秘书长等率先共同发起成立了母基金,现在市场上也涌现出很多了。

  金融界基金:很多是指很多的母基金,还是说我们的规模?

  陈义枫:很多的母基金,大家都看好,今年将是母基金的元年,有没有负面的东西呢?有的,行业机会凸显,大家就会跟进,跟进之后就会鱼龙混杂,良莠不齐,泥沙俱下,这是很难避免的,那么这种情况在金融行业就比较危险,后来者因为落后了,它公司也刚注册,团队也不是太得力,可能投机性比较强,因为没有品牌就缺乏自我约束,会投资到一些风险比较大的,流动性比较欠缺的项目里头去,那就会出现兑付困难,更有甚者,他们为了把基金能够发行出去,在发行环节可能有些夸大夸张的手法,甚至误导的手法都会有。这样的东西多了,我估计一两年时间就会是一个问题爆发的窗口,今明两年可能就会有。那么爆发出问题来之后,我们整个行业都将会受到冲击,会受到政策监管的冲击和市场投资者的冲击。现在我们也很有危机感和压力,我们还希望行业内的伙伴们要做好,但我们已经看到比较不好的一面。暴露问题之后就会洗牌,洗牌之后呢,到那时候谁有品牌谁就能够跟不好的群体划清界线,到那个时候品牌的重要性就凸显出来了。所以说为什么今年是品牌元年,也是为了明后年出问题你能够有更好的空间来做准备。洗牌之后应该会进入持续发展阶段,就是大者做得更大,强者做得更强,弱小的今后就不太容易做下去,市场的格局就会比较定型,现在还比较混乱。我想这是一个负面的因素,咱们正面负面都讲到了。

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