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城市运营资本化的道与术:房产开发需转型升级

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2017-09-28 14:02:47 来源:投中网 作者:马巾坷 连然

  2017年9月25-26日,由投中信息和投中资本主办、投中网协办的“第11届中国投资年会有限合伙人峰会”在深圳隆重举行。本次年会以“重塑世界格局的中国力量”为主题,通过两天两场峰会,深入探讨国家战略性新兴产业发展规划意图与中国LP市场趋势与机会、中国VC/PE机构发展。来自知名投资机构、高新技术企业、母基金、政府引导基金、上市公司、保险资金、财富管理机构等众多参与方,展开深入探讨与交流,梳理中国VC/PE投资市场现状、判断行业未来走势、探讨市场发展格局,为中国LP市场投资理念及策略调整提供参考与借鉴。

  在下午的圆桌论坛上,金茂资本首席执行官周立烨女士;中国财政科学院研究员、原副院长王朝才;中国金茂副总裁兼华南区域总经理魏浙先生;摩根士丹利董事总经理、亚太房地产投行部主管李尤佳女士;中美绿色基金会首席执行官白波先生;威雅公学发展总监袁博先生就“城市运营资本化的道与术”主题进行了探讨。

  以下为这场论坛的演讲实录,投中网编辑整理:

  资本如何投资布局来带动城市发展、产融结合?

  接下来让我们进入本场的圆桌环节,与我们的嘉宾探讨城市运营资本的道与术。有请:金茂资本首席执行官周立烨女士;中国财政科学院研究员、原副院长王朝才;中国金茂副总裁兼华南区域总经理魏浙先生;摩根士丹利董事总经理、亚太房产投行部主管李尤佳女士;中美绿色基金会首席执行官白波先生;威雅公学发展总监袁博先生。

  接下来的时间交给台上的几位嘉宾。

  周立烨:各位嘉宾,感谢大家不远万里来到金茂资本专场论坛,本次论坛的主题是“跨越未来——资本重塑城市价值”,因此我们请来的嘉宾包括资本方、产业方,以及政府研究方的代表,我们一直开玩笑说王院长是政府方代表,王院长很严谨地纠正我们一下,他说既不是政府,也不能代表政府,要以政府专家的角色出现,所以我做一个更正。在正式开始之前,请各位嘉宾做一个简要的介绍。

  李尤佳:各位好!我是摩根士丹利亚太房地产投行部主管,我在摩根士丹利工作已经接近13年,在整个金融行业也工作将近20年。以前也跟金茂以及金茂资本有很多在资本市场上的合作,很高兴周总请我参加这个讨论会。

  白波:大家好,我是中美绿色基金CEO白波,我们基金是2015年9月份在习近平主席访美期间,由中国和美国的政界和商界领袖倡导在去年11月份成立的基金,基金的宗旨是希望通过投资的行为,通过中外的跨境合作促进中国的绿色发展,中美绿色基金的一大批同事以前在华平基金的时候和中国金茂有很多的交道,包括在一定的期间和中国金茂成为合作伙伴,也很高兴有机会和中国金茂加深合作。

  王朝才:我们单位原来是财政部财政科学研究所,去年更名叫中国财政科学研究院,更名的原因就是因为我们想搞成一个国家智库,我们主要做两件事,第一是搞政策研究,比如说税收政策、财政政策、教育政策,包括养老政策、健康政策。第二是有一个研究生部,相当于金融界的五道口,我们财政界就有财科所,我们的研究生部只有一个,没有本科,主要是培养硕士、博士、博士后,现在每年招硕士大概200多人,招博士最高峰招到了80人,现在每年招50多人,主要就是两个专业,一个是财政专业,一个是会计专业,本人是做财政专业的,当博导也当了快20年了。

  魏浙:我是中国金茂的魏浙,我负责中国金茂华南区的开发板块,刚才院长说在座的都是学数钱的,我是学挣钱的。我有三段经历,也做过公务员,做过设计师,然后做开发商,我也不是不远千里过来的,非常欢迎大家不远千里过来,我是这里的地主。

  袁博:大家好,我是袁博,我代表英国的威雅公学,大家听威雅公学这个名字可能有点陌生,这是我们去年落地的时候起的一个比较接地气的名字,它本身是叫Wycombe,它是在英国白金汉郡的一个有120年历史的女子学校,在大陆大家对他们了解不多,在香港和澳门大家对它比较熟悉一点,它非常低调,从来没来中国招生,它差不多每3—5年,才有一个大陆的学生进它的学校,是比伊顿公学还要难进的学校,在香港大家比较熟悉,是因为很多比较有名的家庭,比如说霍英东家族的一些人、梁振英的女儿都是威雅公学毕业的。我们是英国来的学校里面最顶尖的学校,远远高于其它已经进中国的学校。我说两个数据,第一是从成绩来看,从英国的中考、高考来看,它常年排名是前三的,很多时候是第一名,世界顶尖的大学,牛津和剑桥平均每年录取率是35%,最高的时候是45%,也就是说毕业生2个里面有差不多一个进入牛津和剑桥的。我是负责威雅公学在大中华区,包括港澳台拓展新学区的负责人。

  周立烨:谢谢大家清楚的介绍,便于大家对在座的嘉宾有更清楚的了解,大家可以准备好你的笔和纸,如果有进一步的问题,可以在等一下的环节提问。

  首先我有一个问题想问白总和李尤佳女士,因为你们两个人都是在国际资本市场有非常丰富经验的,当前中国的经济处于新经济的阶段,城市的发展、产融结合也是必然的趋势,作为一个投资机构,在这样的背景下如何进行投资布局,如何确定投资导向?

  李尤佳:从资本市场的角度来看,过去这么多年给中国房地产市场带来的融资和机遇确实是很大的,可以看到在政府房地产市场不断进化、发展的过程中,就像您讲的整个城市现在不只是盖房子,还有很多其它的配套产业,结合盖房子、住房子的同时给一个城市的发展进行配套。

  在发展的过程中有一些与地产有关的新兴产业也都在逐渐做大,做得更有特色,相较于养老,像长租公寓、医疗、保险等一些与社会、城市发展结合很紧密的产业,包括刚才袁先生也讲了他们作为一个学校的运营商,怎么给这个社会发展带来贡献。从资本市场的角度,我们也是从这个方面考虑的,希望能够给大家带来一些资本的帮助。举个简单的例子,大摩今年5月份在纳斯达克给中国本土的一个教育公司做了IPO,这个公司的名字叫博实乐,它是中国开发商碧桂园旗下的企业,这个公司最开始创建的学校就是碧桂园在广东凤凰城盖的很大一片房子里面的配套,碧桂园也是用一种没有想赚钱的态度来经营这个学校,但是经过了这么多年的运营,他们在中国已经开了50多家学校,这也给他们的项目发展带来了一定的推动,因为有了这样的规模,以及他们未来向其它城市的扩张,所以也出现了一些融资的需求,我们从资本市场的角度协助他们做了这次融资的举动,也推动他们的品牌的发展,这就是一个很好的例子,资本市场怎么来带动城市发展、产融结合。

  白波:我从一个私募基金的角度补充一些观点。今天的主题是城市更新改造过程中的资本力量,促进城市的发展最核心的力量是政府,资本可以发挥辅助性的功能,因为从提供额外的资金,以及引导和协助政府的资金朝着商业化的方向发展,资本可以扮演非常重要的角色。

  刚才李总讲到,资本本身的力量来自我们的角色,作为一个私募股权投资者,作为一些产业基金的投资者,我们在很多行业的股东会、董事会上促进企业朝着促进城市发展方面,扮演一些政府、公益机构和其它的机构不能扮演的角色,所以资本是有力量的。

  资本和力量的结合点在产融结合,中国金茂和金茂资本产融结合这个着眼点抓得非常好,没有产业,金融很多时候变成了纯粹的空转,在脱虚就实这个大方向上,产融结合能够带来最大的效益。

  我们在做业务的时候,在产融结合上有两个核心的观点,第一,一定要赚钱。作为一个金融的从业者,我们要协助产业赚更多的钱,只有产业赚钱了,我们作为一个金融机构才会赚钱。第二,赚钱以后我们可以有良性循环。

  中美绿色基金的做法是通过投资的方式促进一些企业朝着绿色发展的道路,一些行业朝着绿色发展的方向发展。如果在我们选择的细分行业里,我们能够协助细分行业里最优秀的企业走向绿色发展的道路,帮他们赚钱,再鼓励他们,带动他们的竞争对手走向同样的道路,更多的细分行业会走向绿色发展的道路,中国的经济也会走向更多的绿色发展的道路。

  在这样一个背景下,怎么样促进产融结合,怎么样布局?主要是两个方面,第一金融是一个服务行业,所以首先是布局自己的服务能力,我们以前团队的同事们在美国华平投资集团的时候一个核心的理念,三分靠投,七分靠管,管是对被投企业增值的服务过程,所以在这方面我们做了一系列的布局,包括惯常的从董事会的层面对公司治理的安排,从人员的优化上,我们吸引行业优秀的人才,在技术特色上,我们打造自己的技术研究院,在政府关系上,帮助企业带来一些资源,从各个层面上协助被投企业的发展,这也包括前面一个环节讲的对外投资,我们通过各个方面加强自己在服务能力上的布局。

  第二是在产业上,我们在长租公寓、一线城市存量地产运营的改造和提升,在数据中心、停车场的基础设施方面也做了一系列的投资和布局,我们也秉承轻资产的服务+重资产的基金的方式,共同推动这一块的发展。总结起来,我觉得今天这个话题特别好的是,资本有力量,我们能够更有效地促进城市的更新换代。

  周立烨:谢谢白总给我们提出了很多很有价值的建议,能力布局,产业布局,结合自身的核心能力做布局是一个很好的投资方向。

  产融结合,房产开发需转型升级

  在城市更新的过程当中,其实有两个角色都是不容回避的,一个是房地产开发商,一个是产业投资人,这个在城市运营商里面,必将扮演特别重要的角色,接下来我想请魏总和袁博总谈一谈在产融结合的过程中,作为你们这样一个市场的参与主体的考虑是什么?

  魏浙:刚才周立烨总介绍了中国金茂的两驱动、两升级,里面谈到了规划驱动的概念,在王院长刚才的演讲中也表扬我们,说我们比较注重规划。从这个角度来说,我想着重说一下规划方面的内容,在场大部分来宾都是金融行业的,我们做房地产开发,现在大家都说自己是城市运营商,道理也非常简单,实际上就是你原来做一个零部件,现在说运营商的概念,就是要做一个总成,从一个城市发展的过程中,你做一个东西是不行的,所以有一个转型升级的概念在里面。

  我们做规划要考虑什么样的问题,这是非常重要的,这个规划原来主要是城市的管理者,他从管理的角度,从城市的角度和要提供给市民的服务方面做一个规划,这个规划实际上是有问题的,它最终落不了地。在这里面我们必须要有一个市场的手来参与,就是我们这个身份,这个参与者必须考虑的是从市场的角度思考使用者的维度,我到底是真正要什么东西。还有很重要的一点就是资本,需要考虑资本投入的关系,它有一本账你必须要算。比较有幸的是我参与了金茂做的四个落地的城市项目其中的长沙梅溪湖项目,刚开始时,政府有一个不错的规划,请的是KPF做的,是一个很高大上的规划,但是那个规划到了我们手里面,我们必须考虑其它的维度,包括资本的维度,包括城市使用者的维度,最后还有一个脉络就是时间点,因为有些东西要先做,有些东西要后做。最近我在跟几个政府谈的运营项目,都是要考虑什么先来,什么后来,怎么才能把资本的效率发展到最大化,这个非常关键,你必须考虑哪些是快钱,哪些是慢钱,哪些是考虑更长期的,最后才能变成一个规划落在地上,这个规划不能中间再改变,所以它必须是一个长远的计划我要跨过5年或者跨过两个5年计划去完成,我们要一张图纸干到底,中间包括政府的决策也不能改这些东西。往往政府在没想那么明白的过程中,因为一些短期的经济利益的原因而更改你的规划,最后这个规划就不是你原来想象的样子。我们非常成功的案例就是梅溪湖,里面有很多内容,我们在参与的过程中,就是把这些东西全部都讨论到位,然后实施过程中我们一步一步来,最重要的就是从这个规划的图纸来驱动。

  第二个是资本驱动,在这种大的规划当中考虑所有的资本在里面运作,比如说初期的投资就不是短期效率的问题,在我们第一年的时候,总共是120亿的投资进去,这样带来的效果是非常明显的,我们叫三年称形、五年成城,五年就是一个崭新的城市,刚才周总展示的图还不是最新的,现在我们那里面的大剧院已经做出来了,长沙的大剧院已经开始运营了,还有我们的酒店、写字楼都在这附近,地铁也全部通了。在2011年我们去的时候,那个湖还是一片洼地,那里原来是出产葡萄的,后来我们挖了这么一个3万亩的湖,最后打造出好的环境,使我们的房产的价值也有很大的提升,这也是从资本的角度考虑,可以让我们最终能赚钱。

  袁博:我从我们过去在一段时间里面开办学校和筹办学校落地的经验来谈一下,作为落地方,学校有两个方面是一定要紧密合作的,一个是政府方,还有一个是资方,资方包括资本,也包括地产商。政府方面,从2009年之后,一直到2012年左右,政府不仅承担监管方,还承担了资方的作用,那段时间4万亿政策下来的时候,政府投了很多的资金在基础设施建设上,所以有很多那时候落地的学校都是由政府代建的。但是现在政府财政压力越来越大的情况下,这个资金会越来越少,在这几年我们就发现有两种情况,一种是地产商介入的会越来越多,还有一种就是资本方,有些项目是自己融资来建,政府的投入就越来越少,这种机会也越来越少。对于学校来说,这两个都是必不可少的,现在政府投资的也还是有的,我们在杭州马上要开的学校也是由政府投的,但是这种机会越来越少,政府的角色会越来越多变成支持和引入,政府的导向很重要,它要引进什么样的学校,要吸引什么样的人才,想把这个城市规划成什么样子,这是在一开始就要定位的。在一开始的时候引入什么样的学校,可以有一个分类。目前在国内可以开办的学校只有三类,分类有四类,一种是公办学校,或者公建配套的学校,这个我相信地产商是经常会碰到的,因为很多时候拿地的时候会要求有公建配套用地,必须建一个学校,第二是民办学校,第三是外籍人员子女学校,还有第四种就是现在已经停掉的中外合作办学,这个中外合作办学也只能办高中和大学以上的,不能办义务教育的学校,真正能有的模式就是三种。

  对于办一个学校,地方政府的支持和规划是非常重要的,第二重要的就是资本。我们一直倾向于做轻资本办学,原因就是我们自己的资本力量没有像地产商这样可以花几个亿拿地,然后再自己建学校,这样对学校的资金压力是非常大的。

  另外一个就是学校核心的目的,基本的价值观一定是把学生的利益放在第一位,当你如果有很多资金的压力、资本的压力,你作为学校的经营管理者,包括给校长、给学校的管理团队的压力,一定是你今年要招多少学生,明年要招多少学生,多少年要招满,成本一点点抠,最后你做出来的肯定是教育质量不怎么好的学校,如果你要往高端走,你的精力一定不能放在这方面,特别是前几年,这就是魏总刚才讲到的,你是长线的钱还是短线的钱,短线的钱投教育是不合适的,经常一个学校6—8年才能招满,这时候就一定要有资本的耐性,而且资本在前几年是要一直继续往里面投入的。我们在世界任何一个地方都是这样,当你要落地一个学校的时候,你是非常依赖前两者的,只有依赖前两者,你才能做一个对得起学生、对得起家长的学校。

  对于学校来说,我们也非常依赖一个城市的规划和发展,原因是学校也是靠人的,医院是靠医生,学校是靠老师,特别是这类国外引进的高端的国际化的学校,它的外教的比例是非常大的。像我们学校有差不多接近80%的老师是外教,这些外教都是从英国本土请过来的,大家都知道现在中国的世界地位、国际地位是非常强大的,我们可以把外教从英国请过来,到深圳、上海、北京教学。另外,我们也有足够的品牌可以招到很好的老师,但是当他来到你这里以后,发现这里的城市环境、居住环境不适合他的孩子和家人,在中国还有很大的问题,就是空气质量的问题,这种情况下意味着很多老师会来,但是一年就走了,流动性非常高,你的学校也办不好,所以在这种情况下,我们也十分以来一个城市运营商、政府对这个环境和对城市的打造,所以我对双方是非常依赖,而且是互相促进的作用。

  再补充一点,现在我们有两种城市改造,一种是旧城改造,还有一种是拓展新城。旧城改造从量上是远远不如新城的,新城改造要在一个没有人的地方,要建一个新的城出来,你的人口的导入、吸引人才是非常困难的,最好的方式其实就是教育,然后是医疗、养老。教育很简单,这是刚需,特别是现在教育多元化的情况下,以前都是公办教育,非常平均的,现在越来越多元化,对国际化教育的需求越来越高,特别是海归人士越来越多,对他们的吸引就依赖这些国际的学校,特别是现在看到在北京的顺义一带,还有上海的一些区域,都是非常依赖高端的学校进行人口导入,还有香港的哈罗公学,在香港的黄金海岸那一带以前是很少有人去,现在那边的房子全部都卖空了,我觉得这一块就像刚才白总讲到的,资本是帮助产业先引入,最后形成一个双赢的局面,我觉得未来在国内会有越来越多的合作在新城的拓展当中出现。

  建议政府鼓励社会资本等参与城市发展运营

  周立烨:最后把问题提给王院长,刚才各位嘉宾在谈的时候无一例外地谈到了政府非常重要的作用,作为城市的真正管理者,其实城市运营商、产业投资者都是在周边服务的,资本是希望借助政府大的支持背景下充分提高资本的效率,来支持城市运营、城市不断地集聚。想请王院长从您多年从事财政研究的视角出发,从行政的手段和市场的手段这两者之间怎么样能发挥更充分的作用是最有效的,对于城市运营商,对于城市运营金融专家这样的定位来讲,有什么更好的建议?

  王朝才:我们政府做事,原来的政府做事为什么是那样的呢?因为原来的政府主要是搞管理的,比如说市场上有不规范的抓一抓,这是一种政府。现在的政府要变成什么样的呢?比方说我们原来对农业政府是支持的,对产业政府也是支持的,现在政府提出运营城市,从这个层面来看,政府就不能像原来那样自己亲自去弄。我们发现政府直接去运营城市,效率很低,老百姓(行情603883,诊股)也很不满,有很多例子可以证明,比如说北京市的地铁,凡是地铁口出来没有几个地方是繁华的,它的地铁口都很荒凉,但是最奇葩的是西三环那个地方,出口出来在三条路交叉的中间,外面没有红绿灯。我们的政府直接管理搞得不好,所以我们需要供给与生产要分开,政府一定要想办法让社会资本、私人资本、民间资本进来,参与到城市的发展和管理、运营当中来,让老百姓更方便,让这个城市更美观,甚至我还希望魏总给我们后人留下1000年后还能看的地方,我发现现在的建筑都可能过不了100年。

  魏浙:金茂的房子绝对是没有问题,所以我们讲到传承,要能传下去,可能住过我们金茂房子的人都知道,包括我们从金茂大厦开始,都是能传下来的。

  王朝才:我前面也讲到这个观点,政府做什么事,应该有不同的方式去做,比如说管城市运营,千万不要由自己去做,比如说北京市公交的补贴,以前是每年89亿,这么多钱发给老百姓,北京人都打的都够了。如果交给社会资本来运营,估计都可以不用向老百姓收钱了。这是运营效率的问题,在城市运营当中,私人社会资本的参与非常重要,这里面包括各个方面的,比如说建筑、设计、资本,各方面都需要,尤其是当前政府都很缺钱,作为社会资本参与是非常好的时机。

  周立烨:刚才我们讨论的主题,大家都从各自的角度谈了在城市运营当中资本运作的道与术,大家可以看到这个过程当中涉及到的市场主体是非常多元的,每一个市场主体都会有一些不同的诉求。金茂资本致力于成为城市运营的金融专家,在这些方面做更多的潜心研究,开拓出更好的金融产品,协助政府更进一步挖掘资本的效率,使我们的城市变得更加美丽。

  接下来我想把时间留给在座的观众,如果有问题可以发问,我们有两个提问的机会。

  提问:教育和医疗是永恒的两大主题,尤其是现在老百姓的收入也提高得很快,尤其是大家家里都有孩子,孩子对教育也是更加关注的。我想借这个机会请问一下袁总,在城市运营过程中,教育跟城市运营中间的关联,有没有一些跟城市运营具体的案例可以跟我们做进一步的分享。

  袁博:教育是一个很大的话题,教育里面有培训行业,有高校、学校、幼儿园等,从学校的角度来讲,包括幼儿园,它其实是城市的一部分,在中国我们很少看到英国的学校,它就是在一个很荒凉的地方可以做学校,但是在中国基本上都是依托城市的,它本身就是城市的一分子,它提供的其实是一个服务功能,就是为我们的孩子们的教育,从2岁开始,一直到大学毕业。我们学校是涵盖3—18岁,涵盖从幼儿园到高中的阶段,对任何一个家庭都是很长期的阶段。大家都知道学生特别是父母是不愿意转校的,如果你这个学校办得好的话,他会非常愿意固定在这里的。

  从学校带动城市的层面,它是导入人口的一个很好的方式,我们在国内也有探讨了几种不同的学校,有公办学校,担负的是社会的职能,所以学区房炒得很厉害,就是一个行政命令把好的资源周边划个圈,自然这个价值就上来了。民办学校和国际学校,它没有这个圈的概念,它靠的是它的特色、教育质量,这就是教育多元化的一个重点,以前国内的教育是非常一致的,特别是以公办学校为主力军的,现在特别是在北京、上海这个趋势非常明显,5年前大家要到好的学校,一定都是公办学校,现在大家要说好的学校,前几名里面一定有民办学校,如果报不上才会考虑公办学校,原因就是社会在变,家长的诉求在变,我们对教育的需求也在变,其实也并不是说谁好谁不好,我们提供给大家的是一个多元化的选择,这和新城镇的开发、房地产开发都是密切结合的。新城镇有各种各样的,特别是我们和金茂现在也开始在战略层面进行合资,金茂开发的地产更多的是往偏高端的方向打造,这时候它非常需要吸引一些高端的人才、资源。一个高端学校的落地也是非常重要的,特别是在低年龄段,在幼儿园和小学这个阶段,家长是不太会把孩子送到外地去寄宿的,送到国外去寄宿也是非常少的,从情感的割舍、沟通、距离上都是非常困难的。但是当你如果能够把自己的孩子送到英国去接受非常优质的教育,带到家门口,大家当然是很欢迎的。很多家长把孩子送出去,距离是一个方面,另外一个就是孩子会变成“香蕉人”,以后中文的基础也不行,中国的朋友也没有。所以在这种情况下,我们把西方优秀的教育引进来,不用把孩子送去世界另外一端,每天还能见到,如果是寄宿的话,每周还能见到,费用又只是出国费用的一半,这对很多家长来说,肯定都会选择这种学校。所以当一个新城镇开发的时候,有这样的学校落地,你会发现有很多的人会为了这个学校搬到这里来住。这对一个城市的带动会非常明显。

  还有另外一个很重要的点就是城市对学生的生活环境,从我们的教育理念来说,虽然我们的学校在英国的成绩很好,但是成绩并不是最重要的方面,最重要的是我们教孩子全方面的知识,所以我们对场地的选择也会比较严苛一点,需要有大量的运动场地,我们在中国目前已经开了45项运动课程,我们现在已经落地的项目是在江苏常州,在西太湖边上,明年我们会在香港,后年会在横琴特区,然后在杭州、成都都会有学校开出来。除了香港比较特殊,因为土地比较紧张,其它的所有地方都会依山傍水,因为我们有击剑、马术、高尔夫、赛艇,特别是水上运动很多,我们有很多学校都在水边,这时候学校也会给这个学校注入更多的活力,以前的水域我们看到要么就是什么都没有,要么就是有货轮在上面走,如果水上的运动能带动我们的俱乐部的发展,我们有自己的赛艇俱乐部,我们也带动了当地的帆船俱乐部,还有马术俱乐部、击剑俱乐部,以前这种小众的运动很难存活下去,现在有一个学校把这些运动带动起来,同时也带动周边的其它学校参与,同时这个学校的活力、多样化就出来了,使一个城市进入良性循环,会越来越吸引人,这是我的一个切身的感受。

  白波:袁总刚才讲到人的事情,上周在北京一个领导讲得非常好,教育和医疗的引入,能够协助引入人才和引入产业。北京的怀柔区在这方面做得不错,通过中科院大学的引入,一系列的教育产业的引入,能够促进一系列与中科院控股相关产业的商业化,以及使得他们的产业能够进入怀柔区。同样,雄安新区当前在着重把相关的北京的所有医疗机构、医疗设施除了在雄安建立起来以外,以此为依托,能够把相关的医疗服务产业引入进来。所以教育和医疗在一个新的城市的运营具有核心的引人和引产业的功能。

  周立烨:今天我们的主题是让资本重塑城市价值,在这个过程当中,城市运营过程当中,资本发挥的作用是非常重要的。最后我想请各位嘉宾对我们这个主题说一句非常简短的寄语,来说明你对资本重塑价值的理解。

  李尤佳:刚才周总的演讲中也有一个阶梯式的图,从一个城市发展和运营的每一步都有很多资本来帮助城市发展,不管是从开始的基建,还是到一级运营、二级开发商,最后到商业地产,都有很多资本,我们过去10年为中国的城市开发商一共融资了近700亿美元左右,金茂也是其中的受益者之一,我觉得到最后这个环节就是商业地产的资本证券化,我认为应该是下一步进一步带动城市价值、发掘城市价值和提高城市价值的一个最主要的环节,比如说在2014年,我们也为中国金茂的酒店资产做过一个房托,把一些很优质的资产,包括上海的金茂大厦以及其它的优质资产做了资产证券化,这样可以使我们在座的每一个平凡的自然人都有能力享受这些优质资产带来的进一步的价值,我认为城市升值的价值和我们每个人作为投资者,作为这个城市的响应方,也是这个城市的投资方,接下去进行有效结合的一个很好的方面。

  白波:资本是有力量的,在我们赚钱的同时,发挥资本作为股东和董事的力量,促进我们参与的各行各业朝着我们秉承的理念去发展,在我们这边是绿色、健康、智能的方向去发展,这样的资本和城市管理者,和运营商共同结合起来,可以促进城市朝着重塑美好、宜居、发展的方向进步。

  王朝才:我想讲两个意思,第一,城市的发展、城市价值的提升,城市价值的重塑离不开资本,这个话我前半场也讲得比较多。第二,我希望资本参与能够使我们的城市更加漂亮、更加美好,更加能够留下历史的痕迹,让老百姓更加方便。希望资本能够重塑我们的城市价值。我们现在为止的城市价值是有一个地方住,然后有饭吃。将来的城市不光是有住的,有吃的,而且来了以后你是健康的,来了以后你更幸福的,这就是重塑。所以这既是我的期待,也是我的一点希望。

  魏浙:作为一个开发商,我们自己是创造者,创造实物的资本,把它再证券化,让所有人享受到资本的升值。更重要的我们还要做出更好的东西,让大家享受更多的东西,既然是这样的话,我希望资本知道你最后能够变成什么样,你最开始就越早的介入越好。

  袁博:我提一个希望,就是两个字——耐心。因为我是从事教育的,教育涉及到的是我们的孩子,我们一生当中会有很多的投资,但是最珍贵、最长线的投资就是对孩子的投资。从办学的角度来讲也是一个非常长线的投资,包括我们对城市的投资,我们都希望把它变成百年甚至千年的城市。如果是过度逐利、过度短视的投资,不管是在城市的身上、学校的身上,还是对我们孩子的身上,我相信各位都有切身的感受,拔苗助长、逼着孩子学这个学那个,最后都有反效果,同样的延伸到最后的学校层面、家庭层面,当你越有耐心,越有工匠精神,越能沉下来,最后做出来的东西,传承给我们孩子的东西也会越好。

  周立烨:谢谢诸位的分享,我们本事城市运营当中资本运作的道与术的分享完毕,谢谢各位嘉宾,谢谢你们的真知灼见。

  刘奕孜:非常感谢台上嘉宾的精彩分享,在城市建设中,未来金茂资本将借助资本之力,充分发挥资本平台的撬动,推动金茂资本的城市运营商的理念不断落地,同时金茂资本更肩负着城市运营专家的使命,凝结社会各界力量,聚集政府、产业、资本方、同业等社会各界资源,为城市价值的重塑和提升共同努力,金茂资本在产融结合的道路上也吸引到了越来越多战略合作伙伴纷纷加入到城市更新、产业发展以及PPP领域共同发展、共创共赢。

 

责任编辑:高君 RF13786
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