从买转租，房地产讨论的话风正在转变。得益于“房住不炒”等诸多政策利好，住房租赁市场业已迎来“黄金时代”。

　　今年“两会”的《政府工作报告》中，重点强调了住房制度的改革，明确加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。1月份，继北京、上海先期试点后，11个城市集体建设用地建租赁房试点方案获批，标志第一批13个试点城市全部进入实施阶段。

　　据中国指数研究院统计，全国今年1-2月份，10个城市共成交自持用地35宗，自持面积约154.4万平方米。金融机构中，建设银行(601939,股吧)、农业银行(601288,股吧)及中国银行(601988,股吧)等也有了新的动作。如果将2017年比作长租公寓的发展元年，2018年则是整合阶段。品牌公寓、房企、金融机构等“贴身肉搏”，不仅对长租公寓的运营能力来说是极大的考验，背后运营主体的融资能力也将面临“大考”。

　　并购2018

　　新派公寓创始人兼CEO、国际金融地产联盟常务理事王戈宏表示，目前公寓想要扩大规模还是主要采用包租模式，即先整租、后装修，提供增值服务。但在他看来，这种模式较为“烧钱”，另外两种就是通过股权、资产证券化进行融资。

　　新派采取了不一样的方式，“我们是第一个在公寓里面做私募基金，收购存量，然后来改造、运营、做REITs。”王戈宏向《中国房地产金融》介绍道，今年3月，新派还联手建行发起了基于资产证券化的不动产并购基金，初期规模为20亿元人民币。

　　在这个交易结构中，资产有退出，因此在王戈宏看来，能帮助新派在商业模式上形成新的闭环。而除了基金收购的手段外，公司的品牌合作也会同步进行。“我们现在有整租模式，品牌输出模式，我们刚发了REITs，还有为开发商做的定制模式。”他说。目前几大模式均已落地，今年正式开始拓张，2018年争取在10个城市开10个“样板店”出来。

　　魔方金服凌骏对此有着相似的看法，“我认为目前这个市场格局对于大型企业各方面的优势是比较明显的，小型企业在经营方面受到市场影响和价格竞争影响等，企业利润率已不如从前。”

　　他表示，将来公寓市场投融资格局会越来越活跃，运营能力好的企业可能会通过资本的助力名列前茅，运营能力不佳的企业反而会被加速淘汰出局。因此魔方会以价值投资作为核心理念，结合过去客户基础上采用并购基金的方式，选择更加有市场价值、能创造更高投资回报率的合作伙伴。

　　轻资产化运营

　　在去通道、压非标，银行、证券、保险等房地产融资监管政策频频出台之下，房企融资难问题日益凸显。租赁REITs的兴起将解决开发商退出渠道问题，有助于房企现金回流，为扩大规模“添柴加火”。

　　在近期披露的年报中，不少房企都纷纷晒出了自己今年的长租公寓“小目标”：中海在未来几年内每年有3000-5000间投入运营，旭辉今年将争取60000间的规模，禹洲会拿出500-1000套作为开发试点。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟表示，房企之所以热衷于长租公寓，积极进行不同的租赁资产证券化尝试，一方面是因为融资需要，另一方面也是出于盘活存量用地的考虑。从房企的角度来看，自2017年以来所拿地块大多都有自持要求。

　　“上海最早的是15%自持，后面又拍出了一些100%全自持租赁用地。”张宏伟说，其他比如存量工业用地、商业用地虽然也可以转成租赁用地，但同样受到限制；如果将这些用地建成长租公寓并发行资产证券化产品，房企资金就有了退出通道。

　　“起码对于长租公寓的参与主体来说，自持物业也有了变现方法。”张宏伟说，因此在他看来，资产证券化后期会成为长租公寓投融的主要趋势。

　　新玩家的算盘

　　住建部部长王蒙徽在全国两会提到，试点城市已经成立了51家国有租赁公司，到2020年在提供给租赁住房和共有产权住房这一方面的用地能够占到增量的30%。

　　除了国有租赁公司的主动布局，私募基金的主战场也有关注和进入该领域。

　　华平投资集团（WarburgPin-cus）从2013年布局长租公寓，参与下注的魔方公寓现已是长租公寓领域的“独角兽”。华平投资的盛煦地产，主打高端式公寓，总投资额也不少于3.5亿美元。华平投资中国区联席总裁程章伦对媒体称，“我们认为这个行业没有天花板。”

　　进入2018年，长租公寓融资消息不断，玩家也呈现多面孔。链家旗下自如，1月16日宣布完成A轮融资40亿元，由华平投资、红杉资本、腾讯3家机构领投，华兴新经济基金、融创中国、泛大西洋(600558,股吧)投资、源码资本、海峡资产、新希望等机构跟投。

　　记者也观察到，新派身后有赛富投资的身影，蘑菇公寓身后是IDG、平安，You+国际青年公寓则有雷军布局。也有业内人士担忧，资本对长租公寓的布局，退出仍是需要核心关注的。

　　与国际成熟市场相比，国内住房租赁市场尚未完全成熟，仍旧存在包括回收期偏长、资本周转效率较低、盈利空间有待提升等问题。

　　从房地产私募基金角度来看，乾立基金执行总裁成斌对《中国房地产金融》表示，未来如何参与、开展合作，打通资源机会还有待进一步探讨和观察。乾立基金目前持续关注境外存量改造类的长租公寓、学生公寓项目等，学习国外成功企业在这一领域的先进经验，从而更好服务于国内实体。

　　成斌透露，目前在已并购的大宗资产中，有两个项目均已基本满足发行资产证券化的要求，公司内部也正在积极与外部机构共同探讨，推动资产证券化的发行。

　　长租公寓，2018年无论被资本再次追捧，或是有更多的参与主体进入，新旧玩家们需要面对的是，与长租公寓长跑还是高周转式的快进快出，这个矛盾仍然待解。

　　本文首发于微信公众号：中国房地产金融。文章内容属作者个人观点，不代表本网立场。投资者据此操作，风险请自担。