金融界首页 > 私募频道 > 私募观点 > 正文

房产税您准备好了吗?

手机看热销基金排行0评论
2018-08-09 18:17:11 来源:富国大通

  一、房产税的前世今生

  房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。按房产余值计征的,年税率为1.2%(房产原值一次减除10%~30%后为房屋余值);按房产出租的租金收入计征的,税率为12%,从2001年1月1日起,对个人按市场价格出租的居民住房,用于居住的,可暂减按4%的税率征收房产税。

  我国现行的房产税是第二步利改税以后开征的,1986年9月15日,国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》,从1986年10月1日开始实施。

  2010年5月,国务院同意国家发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》,《意见》中明确指出要逐步推进房产税改革。2011年1月28日,房产税开始在上海、重庆试点。

  二、沪渝版房产税长什么样

  沪渝试点的房产税方案不一(如下图所示)。上海方案只针对增量,并给予户籍居民家庭一定免征额;重庆方案则偏重高档住房,涉及存量与增量。

房产税

  虽然2011年上海、重庆试点房产税在市场上引起了不小的波澜,但就实行后的成效来看,作用却很有限。根据中国指数研究院之前发布的报告,上海试点房产税的前3个月,住宅成交量下降46%,比同类城市降幅10%;重庆试点房产税的前3个月,住宅成交量下降26%,比同类城市降幅高20﹪,但两地成交均价均未出现明显下跌,第二年,两地成交量均呈现较大幅度的增长。

  三、七年磨一剑,准备工作走到了哪儿

  试点房产税的开征表明了政府对房地产税制改革推进的决心,虽然在之后的几年里,市场反应和各项数据显示其由于免税范围过于宽泛,纳入征收的房产占比极小,涉及人群有限,没有形成大的冲击力,对房价及财政收入的影响均非常有限。但这次试水中暴露出来的问题和客观困难也给房产税的立法以及未来实施提供了更多的经验累积。随着房地产税立法工作有条不紊的推进,原来很远很朦胧的房产税正在一步步的逼近我们的生活。

  在7月发布的《国务院关于开展2018年国务院大督查的通知》中指出:今年将继续选取包括“房产交易登记”、“获得信贷”等7项指标,对31个省(自治区、直辖市)进行调查评价。

  此前,在两会的政府工作报告中,明确提出要“健全地方税体系,稳妥推进房地产税立法。改革个人所得税。”紧接着,今年3月份召开的全国两会上,财政部有关负责人在答记者问时表示:会按照中国国情合理设立房地产税制度。全国人大、财政部和相关部门正起草完善房地产税法律草案,总体思路是立法先行、充分授权、分步推进。

  4月27日,全国人大常委会公布2018年立法工作计划,房地产税法被列为预备审议项目,视情在2018年或者以后年度安排审议。

  立法之外,实施层面的准备也在不断完善。3月份,今年通过的根本大法,明确赋予所有“设区的市”以地方立法权,这为房地产税分城市分区域征收提供了可能。毕竟,地方发展不同,楼市发展程度不同,居民承受程度不同,房地产税只可能“因城施策”。

  6月15日,全国省级国税地税合并挂牌完成,这标志着国地税合并迈出关键实质性步伐。国地税的合并统一了税收监管,为个税、房地产税的征收铺就通途。

  6月16日,自然资源部发布消息:全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网,我国不动产登记体系进入到全面运行阶段,房产税实施的技术障碍已基本不复存在。

  四、你准备好了吗

  虽然准备工作已近完善,但仍需要在房价得到稳定,市场不规范因素减少的情况下方可考虑房产税政策的正式出台。如果市场不规范因素太多,秩序太乱,就有可能对政策的出台带来致命的伤害,使政策难以发挥作用。

  一旦房价趋于全面平稳,就可以适时推出房产税政策。在这样的情况下,相关的限购限贷限售等政策,也可以依据房产税政策的执行情况,逐步退出。

  按照目前的政府准备工作和舆论导向,房产税征收的关注点主要在以下几个方面:

  征收原则:宽税基、低税率

  征收环节:取得、保有、转让

  房产类型:商业、别墅、公寓、普通住宅、政策性保障住房

  房产数量:基本生活保障以外的起征数量

  差别化比例税率:考虑地区差异、房产类型差异、房产数量差异

  计税基础:取得成本、成交金额、评估价格

  税收优惠:户籍人口、基本住房需求面积扣减、房屋折旧及维护成本

  故事讲到这,你是否从看客的角色走出来了?不管是有房的、没房的、投资的、自住的,都是故事中人,只不过是远近高低各不同罢了。面对房产税的逐步临近,你准备好了吗?虽然不知道草案长什么样,但是根据以上关注点,可以大概评估一下风险,预先体会房产税带来的冲击力,看看对谁的影响更大。

  1、一线城市持有多套物业的房主。一线城市一直走在限购的前端,房地产调控政策不但没有放松,而且越来越细,越来越紧,在一线城市实施“累进制、惩罚性”的房产税是很有可能的。因此持有多套物业的房主将会首当其冲的感受到压力。

  2、三四线城市及棚改集中地区持有多套物业的房主。三四线城市刚需相对较弱,新房二手房成交体现出较大的差异,房产税的开征会增加投资物业的持有成本,而开征前后引发的抛售潮也会直接带来房产投资收益的缩减甚至损失。

  3、持有旅游地产、养老地产的房主。除非在有人口增量的大城市,否则这两类房产受淡旺季影响极大,持有成本的增加会降低其与同地区酒店的竞争力,直接影响投资收益。

  4、加杠杆、超承受能力买多套房的房主。受预期的房价下行及交投清淡影响,高负债率的房主资金周转压力会大大增加。

  5、租客。作为链条的末端,增加的持有成本和交易成本或多或少会转嫁到承租人身上。

  6、单身狗。只有一人的减免面积,而对于二胎家庭,扣完减免面积可能多数不用交税了,这是单身狗继个税草案之后遭遇的又一暴击。

  五、一点小小的建议

  其实,房子在精不在多,降低损失要从资产配置做起,将地段、品质、户型不好的房产置换为精品房、学区房,减少数量提高质量;其次,拓宽投资的维度和广度,别把鸡蛋都放在一个篮子里,避免风险集中;最后,关注政策变化,市场风向,及时应对。

 

关键词阅读:富国大通 房产税

责任编辑:高君 RF13786
点此10秒开户 基金超市 股票型|债券型|混合型|指数型|货币型

注:过往业绩不预示未来表现 金融界基金超市共2824只基金,全场购买手续费1折起!

更多> 股票型收益榜 近1年涨幅
更多> 混合型收益榜 近1年涨幅
我要评论
金融界旗下基金交易平台
证监会授牌独立基金销售机构
资金同卡进出,银行加密保证
每日爆款 新手专享
新手专享12%约定借款利率
30
投资期限
300,000元
融资额度
精选产品
0费用存取,1元起投
7×24小时随时取现,秒到账
历史年化收益9%-17.75%
500元起投,申购费1
6.3%+
借款利率
借款期限 60
可借金额 0
7.8%+
借款利率
借款期限 180
可借金额 0
6.3%+
借款利率
借款期限 60
可借金额 0
基金收益排行