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  金融界基金:据悉财税改革是此次三中全会将讨论的重要议题,这其中“启动个税向综合税改革的试点,稳步扩大房产税的试点。”您是怎么看待的,房地产行业是否又要遭遇年初“新国十条”试点带来的冲击,而除了传统住宅地产项目,商业地产又将如何表现?投资机会如何?

  郭小雨:房产税的征收意义更多的体现在市场长效机制的建立,从而减少未来行政干预房地产市场的必要性,提高市场化水平。从各国的经验来看,房产税对供求和房价会产生影响,但程度依赖于税率高低和具体征收形式,整体影响有限,主要作为地方政府的收入来源,而非政策调控手段。从我国上海和重庆试点的情况看,房产税的征收主要针对增量市场,税率较低,不到1%,即便对存量房也征收房产税的条件下,对于地方财政的贡献也是很有限的,难以代替土地出让收入,所以房产税的征收意义更多的体现在市场长效机制的建立,而不是对地方财政收入的贡献。与年初“新国十条”试点带来的短期冲击相比,房产税试点对市场的影响是相对比较温和的,短期对行业会有一些负面作用,但房产税长效机制的建立可以减少政府未来行政干预房地产市场的必要性,提升市场化的水平,从而使得龙头以及优质成长性公司将会有更大发展空间。中国商业地产的发展空间很大。未来随着人口结构的调整,住宅地产增速放缓,商业地产处于迅速发展过程中,目前我国商业业态已由以大型百货、综合超市为代表的多元现代化阶段向以商业综合体为代表的体验式阶段迈进。我们看好商业项目定位清晰,具有成功开发和运营经验,后续管理能力较强并逐渐形成品牌效应的企业。

  金融界基金:土地制度改革方面,“扩大农地进入市场流通试点”,是否意味着小产权房将进入市场流通,对于房地产行业的冲击是怎样的?

  郭小雨:农用地、集体建设用地直接入市可能性并不高,小产权房短期仍难放开,土地制度改革的主要意义在于地产调控向增加供给方向推进,满足中国城镇化不断升级的土地需求。

  农地分为三类:农业生产用地、经营性建设用地、非经营性建设用地。在未来土地流转过程中,三类农地市场将严格区隔开。农业生产用地与建设用地流转市场分割的目的在于,保障农业安全、守住土地红线。而对非经营性的宅基地流转与经营性建设用地流转进行区分,原因在于:宅基地与农民的民生问题紧密关联,一旦流转,原有宅基地将转化为工业、商业、甚至是城市建设用地,土地使用性质发生转变;而农村经营性建设用地本身就是以盈利为目的,流转后并不改变土地使用性质。

  我们推断,土地流转推进的顺序是,首先推动经营性用地流转、再推动宅基地流转,走一条先易后难、循序渐进的路径。率先推动农村经营性建设用地意在不改变土地用途的情况下,盘活农村经营性建设用地存量,提升土地的集约化程度和利用效率,地产长效调控具体思路推出在即,对于土地供给的诉求加强会加快农村土地制度改革的推进。农用地、集体建设用地直接入市可能性并不高,小产权房短期仍难放开,土地制度改革的主要意义在于地产调控向增加供给方向推进,满足中国城镇化不断升级的土地需求。

  金融界基金:金融改革方面,市场最期待的莫过于推进利率市场化、资本项目开放、人民币国际化。对于这些政策的推进,您如何看待,对于银行、券商等金融行业将产生怎样的影响?未来是将如何考虑金融股在资金方面的配置?

  郭小雨:金融改革的本质是从原来的金融抑制转向金融自由,资金分配的主体由国家转变为市场,企业和个人的金融需求将更加多元化,随着银行盈利能力的下降,现有理财产品收益率也会下降,企业和个人高收益的需求将会转向能够提供更高回报的资产管理行业,从而促进资产管理行业的繁荣。

  本轮金融改革包括多层次金融体系培育、利率市场化、汇率市场化、资本项目可兑换等四大领域,金融改革作为一个庞大的系统工程,不会一蹴而就更不会一步到位。我着重谈谈对利率市场化的体会。

  利率市场化将提高经济增长的质量。过去较长一段时间,银行以极低的利率从居民手中获得存款并贷款给许多投资回报率不高的项目,使经济结构过度偏向投资,导致了投资效率的低下和严重的金融资源错配。而利率市场化将改变这种情况,倒逼银行寻找高贷款利率的项目。贷款会更多地投入到盈利前景较好的行业。

  金融改革对金融业产生最直接的重大影响。

  银行:倒逼业务转型升级。存款利率市场化对银行有两大影响:一是逐步缩小银行的利差水平,盈利压力加大。即使是存款利率放开的前奏的大额存单(CDs)和存款保险制度,也会对银行盈利上升小幅的负面影响。二是存款利率市场化加剧银行间竞争,造成部分银行存款严重分流甚至破产。以美国经验来看,利率市场化后银行倒闭数量上升。

  除了利率市场化,银行业垄断局面也正在打开。政府正逐步允许民间资本发起设立自担风险的民营银行,在存款保险制度建立后,应该会成立越来越多的民营银行。大量中小银行和民营银行的设立,会降低银行业市场集中度,银行业内部竞争将进一步加剧利率市场化和银行业放开准入都会倒逼银行业务转型。一方面,银行不得不拓展更多的贷款客户,特别是贷款利率较高的小微企业客户;另一方面,迫使他们加快发展中间业务,提升非利息收入占比。

  券商:券商将在三个领域获得重大发展:一是资产管理业务,资产管理业务的全面放开和代销金融产品业务的放开给券商资管业务带来巨大的空间;二是资本中介借贷业务、融资融券和股票质押融资业务;三是做市商和类做市商业务,即证券公司通过设计产品销售给机构客户和个人客户的资本中介业务,新三板业务逐步扩容将成为券商新的利润增长点。

  在投资策略方面,未来选择能够提供标准化的金融产品、更好的回报、更好的资金使用效率的金融企业。

  金融界基金:城镇化的思考一直在持续,相关概念也炒作不断,城镇化概念具有典型性的华南城的商业模式是否具备可持续性(选择大中型城市郊区建立产业园区,以多种优惠形成商业氛围,进一步扩大就业。)对于城镇化概念,您是否有比较认同的经营模式,如有,是怎样的一种模式,可有具体参考标的?

  郭小雨:城镇化不是简单的盖房子、造城运动,而是农民上楼以后还要有工作,能够享受到医疗、教育、物流、商业服务等资源,让农民市民化,提高其生活质量。所以城镇化是经济发展的自然结果而不是房地产业发展的趋势。

  我们比较认同的是产业园区配建住宅地产相结合的经营模式,打造城市功能升级版。产业园区有效提升经济效益,解决工作问题,而配套地产解决住宅、医疗、教育、物流、商业等问题。园区开发与地产业务之间具有较强的协同效应,园区开发运营需要在前期投入大量的资金,而园区的资金可以实现正回笼需要3-5 年以上的时间,这时房地产业务可以帮助公司快速的实现资金回笼。而在土地储备方面,园区的资源优势又可以帮助公司低成本的获得优质土地,园区的成熟发展可以帮助提升土地储备价值,而优质的小区和环境反过来也可以提升园区的招商引资能力。这是一种可持续的发展模式。

  这种运作模式可以参考华夏幸福。公司具体业务分为两大类,一是房地产开发,分为园区地产和城市地产的住宅项目的开发;另一业务则是整个园区的区域开发和运营服务业务,包括园区的基础建设、土地整理、工业厂房的建设、招商引资以及企业入园后的物业管理。

  金融界基金:户籍制度改革将促进消费升级,有不少市场人士也认为户籍制度的改革,伴随着城镇化的发展,对于消费行业将带来巨大的利好,联想到消费行业的上下游行业亦会随之获利,对此您怎么看?机会看似很大,但如何选择性投资呢?

  郭小雨:先谈户籍制度改革。

  户籍制度改革实现了以人为代表的劳动力的自由流动,提高社会生产力,从而提高整个社会的消费水平,另外户籍制度是抑制非户籍人士消费的原因之一,放开之后也会提振消费水平。

  可能造成中国高储蓄率的一项因素:很多人没有其当前居住地的户口,因此无法享受基本的社保服务。当中的大部分是为了寻找更好的工作而从原居住地迁移到城市中。虽然这意味着人力资源的更有效分配,但外来人员的涌入也带来了社会问题并在此过程中造成了经济结构失衡。

  大部分迁移到城市的外来人口没有当地户口,因而不享有当地居民教育、医疗等方面的很多社会福利。这一现象的连带结果是很多外来人员有较强的储蓄意愿,以备生重病或者子女上学等不时之需。除了预防性储蓄意愿之外,外来人员可能不打算在城市长住,因此不太愿意购买耐用消费品或者大幅支出来改善生活条件。这一流动人口群体较大,预计超过中国人口总数的20%。随着户籍制度逐步放开,这部分人群的消费能力会大幅提升。

  再谈城镇化,体量上看,农村居民平均消费量仍显著低于城镇居民。城镇化改革将促进消费习惯和消费环境的转型和升级,显著提升市场容量。城镇化使得消费的集聚效应、示范效应得以显现,使得消费品从必选消费品向可选消费品方向去转变并促进品牌升级。

  在此背景下,我们看好零售商渠道的下沉和大众消费的增长,具体行业主要集中在大众消费的食品饮料比如牛奶、葡萄酒等;纺织服装:品牌化企业在消费升级的过程中受益;另外人们基本生活诉求得到满足后会加大精神方面的追求:餐饮旅游和传媒行业会因此受益,具体包括大众餐饮、定位休闲度假的旅游业、经济型酒店以及电影产业等。